К огда ремонт дома на продажу имеет смысл?
Представим себе ситуацию: Дом на ближней Новой Риге. Собственники уверены, что заявляемая цена дома — это ниже некуда, меньше себестоимости строительства. Реклама вроде есть. Риэлтеры о доме осведомлены и даже иногда привозят клиентов. Но дом никак не продается. В чем проблема?
Почти всегда это означает только одно — есть какой-то фактор/проблема, которые существенно дисконтируют ценность дома для покупателей. И если вы четко понимаете эту проблему, то принять правильное решение о ремонте дома на продажу очень просто:
Ремонт целесообразен, если дополнительные мероприятия устраняют причину, «размывающую» стоимость дома.
Ваши действия никак не влияют на «источник проблем» — каждый вложенный рубль в обустройство коттеджа будет только увеличивать ваши убытки.
Логика такого правила достаточно простая. Фактор отрицательно влияющий на ценность дома, также действует и на результат ваших дополнительных инвестиций в ремонт дома на продажу. Банально превращая их в пыль.
Так может, вместо еще одного миллиона рублей в улучшение дома, просто снизить цену продажи?
Чтобы не быть голословным, приведу пару очень типичных примеров с домами в поселках на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе:
1 . Дом в КП Старая Рига с очень приличным ремонтом.
Отличный дом. Ремонт внутри не мега дорогой, но все сделано добротно и продумано. Качественный бизнес-класс.
Полностью все обставлено, заехать и начать жить можно за пару дней.
И цену хозяева поставили вполне адекватную — 24,5 млн. руб. Дом в 200 м2 в обустроенном охраняемом поселке на 12 сотках построить, отделать и полностью обставить дешевле очень сложно. И это без учета «стоимости» личного времени, которое потребуется затратить на стройку.
Но есть один неприятный момент. В непосредственной близости начато строительство складского терминала компании Raven Russia (задняя граница терминала как раз расположена через дорогу от КПП поселка). Это складские ангары высотой в четырнадцать метров.
Очевидно, что такое соседство очень сильно снижает ценность поселка в целом, а не только одного дома. И по сути на период строительства складов, пока люди не увидят окончательный результат, продажи заморожены. Мало кто решится покупать загородный дом с такой непонятной историей.
Нужно снижать цену предложения, чтобы покупатели смогли закрыть глаза на склады.
Вместо этого, собственник начинает делать ландшафтные работы. Думая, что именно отсутствие газона отпугивает покупателей. И соответственно, по итогу добавляют к цене еще 500К рублей (чистая смета без прибыли).
И дом уже стоит больше 25 млн. руб. . Всё больше отдаляясь о зоны устойчивого спроса в.
Да, дом выглядит теперь интереснее. Но склады то остались, и повышение цены выглядит абсолютно необоснованным.
вывод: Если источник проблем не связан с домом и участком, дополнительные инвестиции почти всегда лишняя трата денег.
2 . Дом в коттеджном поселке Новорижский.
Этот дом уже достаточно давно в продаже.
Изначально — это инвестиционный проект. Был участок в ДНП Рассвет, расположенном на границе с коттеджным поселком Новорижский. Строить решили дорого, невзирая на то, что участок вроде бы неплохой, но никак не для дома в 450 метров из премиум материалов с дорогой инженерией.
Построили. Выставили с небольшой прибылью. Получилось немало — 45 млн. руб.
В прямой видимости Новая Рига. Заезд через соседний СНТ. Внутренняя территория ДНП так себе. Да и соседний КП Новорижский все таки не для покупателей домов за миллион.
Результат понятный — дом не продается.
Что сделали собственники? Продолжили упорно инвестировать в достройку дома: ландшафт, паркинг, внутренняя отделка из хай-тек материалов, гидроизоляция цоколя и дренаж участка. Хорошо, что хоть систему умный дом не установили, а только разводку сделали.
Еще приложили огромные усилия для присоединения к охранному периметру Новорижского — теперь к дому можно проехать только через КПП поселка Новорижский. Здесь соглашусь — одной проблемой меньше.
И только после этого слегка снизили цену до 39 млн. руб. Но при этом, отрезали от дома 10 соток и на них теперь строят небольшой дом на продажу.
Было три существенных проблемы, поработали — одну убрали и новую добавили. И что-то подсказывает, что последняя новация делает дом вообще непродаваемым, даже в пределах 25-30 млн. руб. Надеюсь, что я ошибся.
вывод: Если против дома играют сразу несколько факторов, то сконцентрируйте внимание на проблемах, которые вы решить способны. И не создавайте новые.
3 . Два дома в СНТ Горицвет на Рублево-Успенском шоссе.
Это тоже чистый инвестиционный проект. Мой знакомый купил два соседних участка в приличном СНТ на Рублевке. Купил удачно. И решил построить сразу два дома на продажу.
Аргументы не строй сразу два. а предложи покупателям три товара: 1. дом; 2. участок и 3. дом с большим участком, — восприняты не были.
При строительстве все усилия были направлены на новые технологии строительства: шведская плита, теплые полы и стены, утепление крыши полиуретановой пеной, максимальное утепление стен.
В результате дома получились дорогими с сомнительной планировкой и примитивными некрасивыми фасадами.
Дома встали. Глядя на коттеджи в окружении дачных домиков было очень сложно согласиться, что они стоят по 15 млн руб, а запрашиваемые деньги адекватны, хотя и замурованы в бетон.
Дальше больше. Прошло полгода безуспешных показов домов покупателям. Настал «час икс» и вместо снижения цены было принято решение о проведении чистового ремонта внутри домов.
А что, всего 3 млн. руб. на бюджетный ремонт двух домов, и дома смотрят уже другие покупатели.
Дома стали выставляться с ремонтом и по возросшей стоимости в 16,5 млн. руб., но покупатели продолжили столь же холодно относиться к объекта.
В итоге, все что удалось сделать с продажей, это сдали один дом с прицелом на будущую покупку. Второй же дом продолжили нагружать инвестициями, решив обставить внутри и сдавать его в аренду. А цена на продажу поднялась до 18 млн. руб., что очевидно для этого места явное завышение.
вывод : Почти у любого поселка и СНТ в ближнем Подмосковье есть свои «живые» покупатели, однако не стоит забыть, что это разные покупатели с разными требованиями к объектам. В частности, бессмысленно строить дом бизнес класса, в поселке эконом класса. В итоге всяко выйдет дом эконом класса с соответствующим потолком цены. Но если так все получилось, то для продажи один путь — снижение цены.
Ну и в завершение пример альтернативного подхода — жесткий демпинг и избавление от проблемного дома без дополнительных инвестиций:
4 . Дом в коттеджном поселке Кедры на отличном участке но с цоколем в ужасном состоянии.
Дом у собственницы завис с 2008 года, так и стоял без внимания пять лет.
Но объект был интересный. Все было неплохо. В первую очередь за счет большого ровного участка в лучшей части поселка. Да и коробка дома в неплохом состоянии.
Но один жесткий минус — безобразно построенный цокольный этаж с ужасной гидроизоляцией. В ряде помещений банально стояла вода.
В от так выглядел вскрытый фундамент соседнего дома.
Собственница сразу согласилась снизить стоимость до 850К долларов. Но когда пришел реальный покупатель и сказал — 650К и берем, долго не думала. Просто избавилась от объекта, переложив проблемы с гидроизоляцией и дренажом на нового владельца.
вывод: Не стоит ввязываться в ликвидацию проблем у дома, если это требует крупных затрат, разве что, вы являетесь владельцем строительной компании. Лучше пускай на скидку этим займется новый владелец.
В завершение пару мыслей о том, какие действия предпринять, прежде чем инвестировать дополнительные средства в улучшение дома на продажу:
1 . Убедитесь, что ваш дом продают по заявляемой вами цене. Для этого проверьте базы данных недвижимости. Если есть сайт поселка, то выставлен ли он там. перечень баз данных.
2 . Постарайтесь оценить, не выше ли рынка цена вашего дома. Рынок ближней Новой Риги жив, но стагнирует. Цены на дорогие объекты постепенно снижаются. На рынок выходят все новые и новые поселки с более продуманными концепциями и интересными предложениями. Для анализа воспользуйтесь базами данных по недвижимости.
Дополнительно поищите сайты поселков в округе, отделы продаж часто не выставляют свои объекты в базах данных. Если работаете с риэлтером, то попросите его мнения и как он видит альтернативные варианты. Я в Google+
3 . Постарайтесь разобраться в чем проблема — что «дисконтирует» дом в глазах покупателей Расспросите риэлторов. Слушайте покупателей. Трезво взгляните на свое детище. Может всего лишь надо помыть фасад, подстригать регулярно траву и замазать пару тройку дырок в штукатурке? И если и здесь все в порядке, то..
Наберитесь терпения и не тратьте лишних денег, покупатель найдется. .